Luật sư Lương Ngọc Đinh Công ty Luật Thịnh Việt Trí cho biết việc các công ty bất động sản bán dự án trên giấy và huy động vốn trái luật đã diễn ra khá nhiều trong giai đoạn 2016-2018, khi thị trường nhà đất nóng sốt, và đã được cảnh báo nhiều. Nhiều vụ điều tra và bắt giam lãnh đạo Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land bị công bố gần đây cho thấy đa phần dự án được chào bán không đầy đủ pháp lý, chiêu thức huy động vốn trái pháp luật và có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, chiếm dụng vốn trong một thời gian dài.

Tuy nhiên do đặc thù diễn tiến thị trường địa ốc 3 năm trước quá tốt nên người mua tin vào kịch bản màu hồng, lơ là bỏ qua các bước kiểm tra thông tin trước khi tiến hành giao dịch. Đến khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn (năm 2019), các chiêu buôn gian bán lận dần bị lộ tẩy.

Để đơn giản hóa các bước sàng lọc, luật sư Đinh chia sẻ 7 bước kiểm tra cho người mua nhà đất dự án (hình thành trong tương lai).

Kiểm tra lai lịch chủ đầu tư

Công ty phát triển dự án với vai trò chủ đầu tư là bên sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính về dự án, do đó, lai lịch chủ đầu tư và các thông tin liên quan đến doanh nghiệp cần được khách hàng kiểm tra cẩn thận. Bước đầu tiên có thể kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư bằng việc đánh giá các dự án doanh nghiệp đã thực hiện.

Những chủ đầu tư uy tín thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, thực hiện đúng cam kết về việc thi công nhà và các tiện tích của dự án không, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đúng hạn... Đối với doanh nghiệp mới xuất hiện lần đầu trên thị trường, việc kiểm tra thông tin cần tiến hành thận trọng. Nếu doanh nghiệp từng vi phạm pháp luật, đây là một điểm trừ lớn, người mua phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định đầu tư. 

Một dự án bán bị cưỡng chế tháo dỡ hạ tầng vì bán đất nền trái luật. Ảnh: Hữu Khoa

Rà soát các loại pháp lý dự án

Khách hàng phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép huy động vốn của dự án. Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi hội đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Người mua nền đất dự án (xây nhà theo mẫu được duyệt) phải lưu ý đến giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Với việc mua đất nền (nhà) dự án, do pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà, không cho phép bán đất nên các chủ đầu tư thường lách luật huy động vốn sớm dưới hình thức ký hợp đồng đặt cọc, đăng ký giữ chỗ với khách hàng, hoặc ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đảm bảo... để bán lúa non.

Đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý

Hầu hết dự án đang mở bán đều có nhiều hình thức marketing khác nhau để quảng cáo sản phẩm nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa quảng cáo và thực tế luôn rất lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo. Việc đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án là rất quan trọng. Nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Đây là bước quan trọng giúp người mua xác định được bất động sản không phải là hàng hóa ảo hay dự án ma.

Nên đến thăm dự án

Sau khi đã đối chiếu thông tin quảng cáo với hồ sơ pháp lý dự án, người mua cần xem xét hiện trạng của dự án trên thị trường. Đi thực tế tại địa bàn nhằm mục đích xem chủ đầu tư đã hoàn tất việc thi công hạ tầng của dự án chưa, vị trí của bất động sản như thế nào, môi trường sống xung quanh ra sao...? Có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư bỏ qua khâu đi thực địa dự án, đến khi được giao nhà đất mới phát sinh khiếu kiện thì đã muộn.

Xác định loại hợp đồng mua bán đang ký

Người mua cần phải xác định rõ loại hợp đồng sẽ ký kết với chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật về nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với bên mua khi đã tuân thủ các điều kiện về huy động vốn. Các hình thức huy động vốn khác nhằm bán nhà đất cho bên mua đều không có giá trị pháp lý nếu có tranh chấp phát sinh giữa các bên.

Đa số các vụ lừa đảo bán dự án ma hoặc phát sinh tranh chấp của khách hàng mua sản phẩm từ Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land, chủ đầu tư đều ký với người mua loại hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền... Đây đều là những loại hợp đồng không có giá trị pháp lý cao đối với việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi xảy ra tranh chấp.

Đàm phán điều khoản bất lợi

Khách hàng mua nhà đất dự án nên xem xét và đề xuất sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư. Đa số các điều khoản này theo hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn, thường gây bất lợi cho bên mua. Tuy nhiên, người mua vẫn có quyền đề nghị đàm phán, điều chỉnh phù hợp với quy định của pháp luật. 

Kiểm tra thế chấp ngân hàng

Để tránh mua phải nhà đất đang bị sở hữu chéo (thế chấp nhiều nơi), nhà đầu tư cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đem dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng không? Việc thế chấp này có thể kiểm tra thông tin trong văn bản cho phép huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp thì người mua cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, cũng như tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất dộng sản cho bên mua. 

Vũ Lê